近来,广州楼市被曝几乎所有楼盘都是“双合同”卖房。而据证券时报报道,在部分二线城市和三四线城市,“双合同”现象却并不鲜见。

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楼市“双合同”现象是怎么回事?


“双合同”就是开发商对楼市限价政策推出的新型合同形式,即买家购房时签一份符合政府指导价的购房合同,该合同用于网签。同时挂靠一份装修合同,房屋市场价与政府指导价之间的差价打入“装修款”,不计入网签,从而绕开政府限价调控。


以广州某楼盘为例,一套100平米的房子折后总价约162万元,开发商将其拆分为99万元(购房)和63万元(装修)两笔款项。


为何“双合同”现身楼市?


为了规避政府限价政策。


2016年10月,包括广州在内的全国多座城市,对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。政府此举旨在抑制楼市价格的疯狂上涨。


对于开发商来说,严格按照政府限价销售的话,很多项目将亏损。但在“双合同”模式下,楼盘项目既能够规避政府限价顺利销售,又能保持利润空间。


以目前广州为例,表面看来,网签价格下降了许多,但实际房价甚至可能出现上升。广州中航城近期网签均价为1.3万元/平方米,但其复式洋房实际售价高达2万元/平方米。


从宏观调控角度来说,“双合同”容易导致官方房价数据脱离实际,监管层房价调控效果也将大打折扣。


这种购房“双合同”,并不是第一次出现。早在2013、2014年就一度在一些城市一手楼市盛行。当时,广州一些楼盘网签价格和实际价格甚至相差万元。对此,2014年4月,广州市房管局曾叫停“双合同”,要求开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》,承诺不采用“双合同”进行销售,并接受价格指导等才能获得预售资格。


而对购房人来说,“双合同”模式还存在一定风险。


一、首付高


仍以上述案例计算,162万元总价下30%的首付应该是48.6万元,但在“双合同”模式下,除了33万元的首付款,63万元的装修合同也需要购房者一次性支付。这样实际首付款达到96万元,数额超出原来首付近一倍。其实,装修款也可以从银行申请信用贷款,但最多不过20万元。要不然就是从民间金融公司申请高息贷款,无论哪种办法,双合同给购房者带来的首付资金和债务压力都颇大。


二、易生纠纷


“双合同”涉及到三方:购房人、开发商和装修公司。一旦发生延迟交房或资金链断裂等问题,开发商将只承担购房合同部分款项。而如果装修方面出现问题,由于是开发商为装修公司代签,房主可能面临维权难。


三、合同存在无效风险


如果地段上涨过快,开发商一旦反悔,购房人利益将无法保障。即使上诉至法院,合同也会被认定为无效。


四、再次销售时要缴更高的税


如果房屋将来出售,房主需按照两次销售房价的差额缴纳2%-5%的增值税。在这种情况下,新房价格定得越低,二次出售时的差额就越大,交的税也就越多。这也需购房者注意。


因此,出于规避风险考虑,购房者对于这种“购房合同+装修合同”的“双合同”交易最好谨慎一点。在确定购房前,一定要问清楚是否为“双合同”交易。


那么,政府对购房“双合同”持什么态度呢?


目前,很多地方政府对购房“双合同”行为睁只眼闭只眼。不过近来广州增城区、以及周边的惠州、佛山相继出台了措施打击购房“双合同”。其中,广州增城区已有2000多套房源被冻结,其原因之一就是涉嫌“双合同”。随着调控政策的持续,不排除还有其他城市也会出台类似政策。