走过限购限贷的传统线路,多地楼市开始探索针对销售端的调控手段,或直接限制销售价格,或为房屋“转手”设置时间门槛。


在业内人士看来,楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”,未来实施限售城市或超过50个。

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限售!超36城启动了!范围将快速向三四线城市蔓延 


始于今年3月的限售政策,迅速成为全国楼市调控的主流,甚至出现了“一日三地”齐限售的情景。5月20日,长沙、无锡、嘉兴三地相继出台限售政策,进一步加强楼市调控力度。 


据中原地产研究中心最新统计数据,包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市,历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。


从统计局此前发布的70城房价数据可以看出,三线城市房价环比涨幅已超过一二线城市。4月份,70城房价中,新建商品住宅价格环比涨幅前十位的城市,分别为唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、西安、韶关,最高涨幅为2.6%,几乎被三线城市包揽。


在张大伟看来,楼市“减法”已做到极致,调控迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。


楼市拐点真的要出现了?北上广房价降了!

6月12日中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的监测数据显示,2017年5月一线城市北京、上海、广州的房价环比出现了下降。


上述城市5月房价中位数分别为每平方米61685元、54458元、22273元,分别比4月下降了3.2%、0.4%、0.5%。另外一个一线城市深圳房价中位数为每平方米50423元,同比上升0.5%。

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一线城市一些周边地区房价也在下降。其中5月天津、石家庄、佛山、廊坊房价中位数分别下降了4.2%、0.48%、9.1%、8.4%。


如果按照房价指数来看的话,5月一线城市北京比4月下降4.09%,天津下降1.97%,深圳下降0.36%,上海上升0.44%。京津冀5月房价环比下降4.22%,廊坊下降8.54%。

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房价指数(BHPI)由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据采自互联网的数百万条存量住房实际成交价数据,利用最新互联网大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。


住房大数据监测发现,在热点地区严厉的政策调控下,2017年5月热点城市房价涨速整体回落。北京房价环比出现首降,环京房价出现大幅下跌。但5月重庆、广州、青岛、成都、济南等城市房价环比涨幅仍然偏高。


据天风证券数据统计显示,截止2017年4月,一二线城市整体来看,多数城市年初至今价格普遍上涨10%以内。 


截止2017年4月,一线城市中的北京、上海、深圳的新房销售面积同比收缩超过20%,其中北京下降28%,上海下降44%,深圳下降71%。北京和上海年初至今的房价涨幅超过10%,深圳房价年初至今负增长。


4月一二线城市新房销售面积和价格变化


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资料来源:中指研究所,天风证券研究所 


猛然失血的楼市,让一线城市的交易骤降:


上海:在整个2016年经历了较大幅度的价量上涨之后,2017年的上海二手房交易面积连续负增长。


深圳:在2016年6月之后,交易量就开始了负增长。2017年4月,深圳交易量同比-67%,价格同比5%。


北京:2017年以来二手房成交面积已经连续负增长。


广州:是一线城市中没有出现交易量负增长的城市,但交易价格同比仅为6%,向深圳收敛,远低于北上。(数据来源:中指研究所,天风证券研究所)


从目前种种迹象来看,2017年,房贷市场再出现2016年般的暴增情况的概率几乎为零。


事实上,由于央行收紧流动性,银行获得资金成本也在上升,如果继续维持房贷折扣,银行将无利可图。所以,如果央行不放松银根,未来会有越来越多的城市提高房贷利率。楼市或面临一个新时代,就是对炒房客的“温水煮青蛙”。如果你这个时候,还希望未来两年房价大涨,并据此投入资金,很有可能落入流动性紧缩带来的陷阱。


这一次不一样了,开发商下半年日子不好过?

由于房地产业是资金密集型产业,货币信贷与资金,对于楼市的影响很大。


易居地产研究院曾研发了一份季度报告,构建了一个中国房地产金融环境指数。其中包括9个细分指标,能够在总体上反映房地产业所面临的货币政策与资金面的松紧程度。


如下图,本轮房地产短周期,中国房地产金融环境指数最高值出现在2016年一季度,属于宽松区间,其后下行,2017年一季度已降至正常区间,易居地产研究院副院长杨红旭预计下半年将滑入偏紧区间。


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他认为,虽说当前很多开发商仍然钱多、胆大、抢地王,但半年之后,他们就会感到捉襟见肘了。


这一轮不同以往,资金对楼市走势的影响有多大?在易居研究院的报告中,将房地产金融环境指数与30城住宅成交面积增幅比较,发现二者基本同步,今年一季度,30城售量增幅已经由去年大幅正增长,逆转为20%左右的负增长。

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易居地产杨红旭认为,按过去两轮短周期的经验,金融环境指标不见底,则销售增幅不会明显反弹,或者说不会实现由负转正。过去两轮售量负增长皆持续了5个季度。这一轮,预计持续的时间可能更长些。


楼市“去杠杆” 利好刚需购房者


“事实上,限售就是楼市的‘去杠杆’政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照4-5年的交易周期,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。”中原地产首席分析师张大伟直言。


即使现在在限售城市购买新建住宅,可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位业内人士认为,限售明显打击了投机需求,降低房地产市场的投机属性,影响了炒房者短期获利的可能性。


短期投入资金风险增加,反过来看,对准备长期持有的刚需购房者却是利好。同策咨询研究中心总监张宏伟就表示,限售保证了市场的稳定发展,未来真正有需要的购房者才会买房,有利于楼市长期平稳发展。

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